La surélévation permet de densifier les villes et ainsi de limiter l’emprise au sol de la construction de nouveaux bâtiments.

Cette solution, au cours des réflexions actuelles, a été assez courante avant 1950 dans la capitale française. Ainsi il existe de nombreux bâtiments, notamment dans les arrondissements 1 à 9 qui ont été surélevés il y a plusieurs dizaines d’années. La surélévation est donc intégrée au patrimoine architectural parisien.

Évolution réglementaire

La réglementation française a évolué ces dernières années et rend désormais plus facile, la surélévation en copropriété.

La loi ALUR et l’ordonnance du 3/10/2013 relative au développement de la construction de logements ont ainsi pu simplifier les réglementations urbanistiques et juridiques pour les copropriétés. Ainsi, désormais, le coefficient d’occupation des sols (COS) a été supprimé, les règles d’urbanisme de la ville de Paris ont été assouplies, et permettent ainsi de surélever un bâtiment de manière à ce qu’il atteigne la hauteur d’un bâtiment qui lui est mitoyen.

Le droit de véto des copropriétaires du dernier étage a été supprimé et le vote peut se faire à la majorité simple (article 24 de la loi de 1965).

A noter que hors zone de préemption urbaine, comme c’est le cas à Paris, le vote doit se faire à l’article 26.

Le lundi 3 octobre 2016, ECIC a assisté au colloque organisé par la Mairie de Paris sur la surélévation des immeubles d’habitation.

Des projets plus faciles à mettre en oeuvre

Les projets de surélévations sont ainsi plus faciles à mettre en place aujourd’hui qu’il y a quelques années.

Ils peuvent présenter différents avantages pour les copropriétés :

  • La cession des logements ou des droits à construire permettent un apport financier non négligeable.
  • La quote part de chacun diminuant du fait d’une augmentation du nombre de copropriétaires, les charges baissent.
  • La surélévation permet l’isolation de la toiture et donc l’amélioration énergétique de l’ensemble du bâtiment.
  • La création d’une nouvelle toiture peut également permettre de végétaliser la toiture ou l’installation de systèmes d’énergie renouvelables.
  • Le traitement architectural peut revaloriser l’immeuble via son embellissement.

Points de vigilance

Avant tout projet de surélévation, il convient de déterminer quelle hauteur maximale il est possible d’atteindre. Pour cela, il faut se référer au PLU du territoire (à l’article 10 du PLU de la ville de Paris par exemple).

Il faut également vérifier que la parcelle n’est pas soumise à une quelconque servitude, et porter une attention particulière aux aspects architecturaux du bâtiments et du quartier.

Le projet sera donc soumis, au même titre que les constructions neuves ou nécessitant le dépôt d’un dossier aux services de l’urbanisme de la mairie de Paris. Ces derniers et probablement également par les architectes des bâtiments de France (ABF) devront examiner le dossier.

Monter le projet

Le projet peut être monté de différentes manières :

  • En maitrise d’ouvrage directe. Dans ce cas les copropriétaires missionnent une équipe de maitrise d’œuvre et ensuite des entreprises tout comme pour tout projet de rénovation du bâtiment ou des équipements ;
  • Cession des droits à construire à un promoteur. Les copropriétaires qui ne souhaitent pas piloter eux-mêmes le projet, font appel à un promoteur qui rachète les droits à construire et conduira les études et missionnera les entreprises pour la construction. La vente des logements est également assurée par le promoteur.
  • Cession des droits à construire à un bailleur social. Le bailleur social pilote les études et les travaux. Il gère ensuite les nouveaux logements dont il est le propriétaire. Il devient donc copropriétaire.
Lauréat PUCA REHA

Image issue du concours PUCA REHA – JEAN-LUC COLLET, architecte-urbaniste

Un audit, des solutions

Avant tout projet de surélévation, il est nécessaire de bien connaître sa copropriété. Ainsi un audit global et une étude de faisabilité constituent le premier pas vers la surélévation. Les caractéristiques techniques, structurelles et énergétiques des bâtiments seront connues et il sera plus facile de déterminer le potentiel de surélévation.

Les solutions techniques de surélévation sont nombreuses : structures métalliques, ossature bois, modules préfabriqués, etc. Le but de la solution technique est de trouver un principe constructif adapté à l’immeuble, rapide et ne nécessitant pas de relogement temporaire des habitants de l’immeuble.

Une fois les travaux finis, le règlement de copropriété est revu.

L’apport financier de la surélévation peut ensuite être réinvesti dans l’amélioration thermique de la partie préexistante de l’immeuble afin d’harmoniser le confort thermique dans l’immeuble.

Les photos de cet article sont extraites du site : http://www.planete-surelevation.com

Planète Surélévation, association loi de 1901, regroupe tous les acteurs indispensables pour mener à bien un projet de surélévation.

planetesurelevation_logo_noir

Leave a Reply